本報記者黃琳佟海華深圳報道
近期,，物業(yè)管理板塊迎來密集上市熱潮。據(jù)不完全統(tǒng)計,，目前等待上市的物業(yè)管理公司超過25家,。其中，超過6家來自廣東的物業(yè)管理公司正在排隊等待港股上市,，而廣州珠江珠江城市管理服務集團有限公司,、實業(yè)集團有限公司的全資子公司，也于近日在香港聯(lián)交所披露了招股書,。
招股書信息顯示,，珠江管理目前管理項目431個，近三年平均凈利潤約萬元。資產負債率上升至81.3%,，同年員工成本占銷售成本的比例逐年上升至71.5%,。然而，在員工成本上漲的背后,，該公司此前曾有過未向部分員工足額繳納社保和住房公積金的記錄,。
年以來，珠江管理頻繁變更公司名稱,、業(yè)務范圍調整和人事變動。
珠江實業(yè)規(guī)劃物業(yè)股上市的另一邊,，其房地產A股上市已28年,，但仍維持在3.6元/股的水平。在當前房地產行業(yè)發(fā)展日益嚴峻的形勢下,，珠江實業(yè)能否通過物管股珠江管理“救市”,，似乎并沒有想象中那么順利。
針對上述相關問題,，第一財經記者致函珠江管理層,。該媒體張姓負責人告訴記者，“目前,，公司暫無接受采訪的計劃,。”
“變身”尋求上市
在當前監(jiān)管日趨嚴格的時代,，房地產股市大不如前,，不少房企紛紛轉向物業(yè)管理行業(yè)拿地融資。近期,，珠江管理也向香港聯(lián)交所提交了上市申請,。
隨著房企分拆上市物業(yè)管理股的浪潮開始，珠江實業(yè)也于年11月開始謀劃珠江管理上市,。根據(jù)披露的招股書,，珠江管理年至年營收、凈利潤等財務數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好,。不過,，仔細觀察珠江管理三大主營業(yè)務的收入，年其城市文體運營服務略有下降,。
年上半年,，珠江管理的場館管理運營服務面臨場館關閉、大型活動取消等重大干擾,。近期,，珠江管理旗下的廣州體育場、廣州亞運城綜合體育場也暫停運營。珠江實業(yè)拯救了珠江管理城的文體事業(yè),。
招股書顯示,，年珠江管理城市文體運營業(yè)務中，通過珠江實業(yè)及其合資企業(yè),、聯(lián)營公司,、關聯(lián)方獲得的收入較年增加約45.84萬元。
近年來,，為了在港交所上市,，珠江實業(yè)和珠江管理動作頻頻。早在年11月,，珠江實業(yè)就公告稱正在籌備珠江管理上市,。年初，珠江管理迎來一系列變動,，包括公司名稱變更為現(xiàn)公司名稱,、新增珠江實業(yè)旗下廣州珠江健康資源管理集團有限公司為新股東,，甚至改變原有的商業(yè)服務業(yè),。就是現(xiàn)在的公共設施管理行業(yè)。
年,，珠江實業(yè)向重組前的珠江管理放貸10億元,，隨后應收貸款轉換為年資產支持證券,。年4月，珠江實業(yè)終止并贖回上述珠江管理年未償還的8.82億元及相關資產支持證券利息,，并解除上述部分物業(yè)未來收取管理費權利的抵押珠江管理.
珠江管理在招股書中明確指出,，其競爭優(yōu)勢之一是擁有珠江實業(yè)支持的豐富資源。從近期招投標情況來看,，珠江管理已中標廣州番禺區(qū)行政中心物業(yè)管理服務,、廣州白鵝潭會展中心物業(yè)管理服務等多個項目。
值得注意的是,，近年來珠江管理所花費的人力成本比例不斷增加,。根據(jù)其招股說明書披露的行政費用，珠江管理近年來行政費用增加的原因是員工成本,。該費用占管理費用的比重逐年上升,，分別達到70.2%、73.7%,、76.6%,。但事實上，珠江管理過去曾有過未能為部分員工足額繳納社保和公積金的記錄,，但其聲稱擁有高效的人力資源體系已成為競爭優(yōu)勢,。
母公司房地產股表現(xiàn)不佳
另一方面,，珠江管理力爭上市，但廣州珠江實業(yè)發(fā)展股份有限公司多年來的上市成果卻讓一直不滿意,。截至年7月14日收盤,，珠江實業(yè)旗下珠江股份每股價格為3.63元。近一年來,，珠江股份每股價格基本徘徊在3.6元左右,，每股最高價格未超過6元。長期市值僅約31億元,。
不僅如此,，珠江股份非常熱衷于對外投資項目，但投資回報卻令人擔憂,。公開資料顯示,，截至6月19日，珠江股份對宜華公司的債權投資已到期未償還約19億元,，占公司歸屬于上市公司股東凈資產的92.21%年底的公司；截至6月25日,，珠江股份對東展公司的3.35億元債權投資已到期尚未償還,，占公司年末歸屬于上市公司股東凈資產的15.89%。上述兩家公司的債券投資余額占珠江股東凈資產的108.1%,。
年,，由于計提巨額投資虧損，珠江股份業(yè)績由盈轉虧,，歸屬于母公司的凈利潤首次出現(xiàn)虧損5.91億元,。外資急于回籠資金，珠江股份自身的開發(fā)項目也急需資金,。7月7日,，珠江控股發(fā)布公告稱，因南沙灣項目發(fā)展需要,，擬按50%股權比例提供連帶責任擔保,，為其提供不超過6.5億元人民幣的擔保?？毓勺庸緩V州君豪房地產開發(fā)有限公司,。擔保期限為3年。
更重要的是,，珠江股份還負責對控股股東珠江實業(yè)控制的公司進行支付,。7月12日，上交所發(fā)現(xiàn)珠江股份代表珠江實業(yè)子公司瑞星墊付土地增值稅結算資金,，構成關聯(lián)方非經營性資金占用,，損害投資者利益,。對珠江股份、關聯(lián)方瑞士中興投資有限公司及相關責任人給予監(jiān)管警告,。
種種跡象表明,，珠江實業(yè)急需獲得資金。在房地產企業(yè)分拆物業(yè)管理公司上市的大趨勢下,，珠江實業(yè)也選擇了通過子公司珠江管理上市的路徑,。記者就此事嘗試聯(lián)系珠江實業(yè)和珠江管理層，但截至發(fā)稿,，尚未得到回復,。
中小物業(yè)管理公司上市未達預期
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至年6月30日,，目前市場上上市的物業(yè)服務企業(yè)約46家,，其中香港主板42家，總市值超萬億元,。目前,，等待上市的物業(yè)管理公司超過25家，其中來自廣東的物業(yè)管理公司超過6家正在排隊赴港上市,。
公開資料顯示,，截至年7月8日，融萬家,、松都服務,、越秀服務、中駿商管,、朗詩綠色生活等物業(yè)管理公司首次在港交所上市,。其中，松都服務,、融萬家上市首日收盤價均低于首發(fā)價,，跌幅超過8%，情況不容樂觀,；還有越秀服務,、新希望服務、興盛商業(yè)等,，上市首日漲幅不足4%,。甚至增幅為0，上市也沒有引起太大水花,；只有少數(shù)物業(yè)公司實現(xiàn)首日漲幅超過8%,。
顯然，市場對物管股的反應也變得更加理性,，港交所也在提高物管股的準入門檻,。此前,，香港聯(lián)交所公布新上市規(guī)則，決定自年1月1日起將主板利潤要求提高60%,，并修改利潤分配要求,。值得注意的是，主板上市申請人三年內股東應占利潤發(fā)生重大調整,，即最近一個財政年度股東應占利潤不得低于萬港元,，前兩個財政年度不少于萬港元。
根據(jù)港交所的解釋,，上市申請人的最低市值要求已調整為5億港元,，但盈利要求卻長期沒有更新，導致不少上市申請人只達到最低市值上市公司的盈利要求為歷史市盈率25倍,。這項新規(guī)的出臺,，將對市盈率較高、利潤較低的小公司產生影響,。
