大家好,，今天小編關(guān)注到一個(gè)比較有意思的話題,，就是關(guān)于2017年投資商鋪的問(wèn)題，于是小編就整理了2個(gè)相關(guān)介紹2017年投資商鋪的解答,，讓我們一起看看吧,。
合格的商鋪是年租金回報(bào)率7%以上、15年之內(nèi)回本,。單從5%的回報(bào)率來(lái)看顯然不合格,，之所以能夠14年回本，得益于商鋪總價(jià)較低,。是否可以投資還要考慮以下情況：
1,、投資商鋪位置是重點(diǎn)，回報(bào)率是核心,。位置好的地段才能有大量流動(dòng)的人群,，穩(wěn)定的消費(fèi)客源和持續(xù)的租金收益。單價(jià)1萬(wàn)每平的商鋪,，多數(shù)位于縣城非中心地段或三四線城市比較偏僻位置,，如果商鋪所在地短期內(nèi)沒(méi)有發(fā)展前景就不能購(gòu)買,。
2、總面積70平的一拖二商鋪,，從結(jié)構(gòu)布局分析,，大概率是底上兩層各35平，每層的面積很小,，若再去掉樓梯占用部分,，則室內(nèi)可利用面積更小,；若再是進(jìn)深長(zhǎng),、開(kāi)間窄的小門臉結(jié)構(gòu)，更不好利用,，能夠經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目非常有限,，不容易找到租戶。
3,、如果總房款中還有部分貸款,，比如以貸款35萬(wàn)為例，10年款期還要另加十來(lái)萬(wàn)的利息,，則總房款增加,、回本時(shí)間延長(zhǎng)。
4,、投資商鋪獲利主要依靠租金收益和商鋪本身增值,。租金收益是否穩(wěn)定、當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是否存在泡沫,、商鋪未來(lái)是否能夠增值,、人口是否存在外流，以及當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)商環(huán)境,、老百姓消費(fèi)水平如何,，都是要考慮的。
5,、如果是開(kāi)發(fā)商出售的托管型返祖鋪,，5%的年回報(bào)率是開(kāi)發(fā)商口頭承諾的,，則未來(lái)租金收益很難有保障,，投資風(fēng)險(xiǎn)加大,。
如果租金能夠穩(wěn)定獲取,，而不是一些開(kāi)發(fā)商為了銷售商鋪的承諾，可以入手,。
1,、租金年化收益率
總價(jià)70萬(wàn),，租金年化收益率為5%，這個(gè)租金收益率還是很客觀,，比銀行存款利率高,，而且商鋪總價(jià)低，而且有兩層,，出租比較好租,，一層做商業(yè)，二層可以居住,。
2,、資金成本
70萬(wàn)買商鋪，70萬(wàn)的資金成本按照央行3年基準(zhǔn)存款利率上浮50%計(jì)算,，資金成本利率為4.125%,。
3、商鋪升值情況
2000年全國(guó)商鋪銷售平均價(jià)格為3260.38元/平方米,，2017年全國(guó)商鋪平均價(jià)格為10323元/平方米，17年間上漲3.16倍,，相當(dāng)于2000年50萬(wàn)房子,，2017年值158萬(wàn)，年平均收益為12.7%,。
如果過(guò)去買商鋪,，按全國(guó)商鋪升值的的平均情況，租金年化收益率5%+商鋪升值率12.7%-資金成本4.125%=13.575%,。對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì),，過(guò)去M2平均每年的增長(zhǎng)率在15%以上，比GDP的增長(zhǎng)率高,，只要貨幣保持現(xiàn)在的發(fā)行情況,，肯定是升值的。如果題目的租金收益率有保障,，可以考慮入手,。
附過(guò)去商鋪歷年全國(guó)平均銷售均價(jià)
一拖二的店面真的不是很好弄，好的東西不會(huì)這樣賣的,，很多開(kāi)發(fā)商都是一拖二賣,，因?yàn)樯鐓^(qū)店面人流量少，不一拖二賣,，就賣不出去,。所謂的一拖二5%收益只是提價(jià)返租，給你一個(gè)理想的收益,，他不敢給長(zhǎng)期包租,。這個(gè)時(shí)候買這樣的店面要注意了。如果地段好，店面位置中心在小區(qū)主大門入口還考慮,，其次旁邊有沒(méi)有商業(yè)圈給你帶來(lái)一點(diǎn)人流,，還是這個(gè)店面只靠上面的住宅給你固定的人流，那么這個(gè)住宅多少戶,，周邊小區(qū)多不多,，消費(fèi)人群那些，都是要考慮中,，比較收租不是那么幾年,。
一樓加2樓一起70平方，總價(jià)70萬(wàn),，看似你占便宜了,，實(shí)際虧死了，好的店面一樓35平方都不止70萬(wàn),，賣的比買的精
分析價(jià)格：應(yīng)該是三四線城市了,，三四線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展速度沒(méi)那么快,，所以我認(rèn)為這種獨(dú)立小街鋪還是有幾年的租金保障的。
分析租客：能做銀行的位置不太差,，能做餐飲算是優(yōu)質(zhì)萬(wàn)能鋪位了,，此鋪位本身還是不錯(cuò)的。
分析租金:租金回報(bào)算是不差的也不是特別高,，同樣暴露出一個(gè)問(wèn)題～有銀行和餐飲的高質(zhì)量租客做支撐租金才這些,、以后也很難租金大幅度提高了！
分析商鋪市場(chǎng)趨勢(shì)：隨著新建商品房數(shù)量增加和利潤(rùn)要求的原因未來(lái)獨(dú)立街商鋪數(shù)量只會(huì)越來(lái)越多,，隨著大型商業(yè)綜合體的增加會(huì)大量排擠掉獨(dú)立街鋪消費(fèi)客戶,，隨著電商崛起和人們生活喜歡的改變街鋪的消費(fèi)客戶也會(huì)越來(lái)越少?？傊咒佒粫?huì)越來(lái)越廉價(jià),。
綜合分析：此類商鋪適合有閑余資金而沒(méi)有其他投資渠道的人-中長(zhǎng)期持有依靠租金收益作為家庭收入開(kāi)支，不要指望幾年以后出售獲取很多升值空間,、畢竟租金不改變商鋪稅費(fèi)又多別人也不會(huì)輕易購(gòu)買的,！
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如果按照收益率計(jì)算的話,，高達(dá)6%，我覺(jué)得是可以接手的,，而且投資商鋪怎么也要比理財(cái),、股票,、基金等穩(wěn)妥一些，雖然投資房地產(chǎn)業(yè)同樣也有風(fēng)險(xiǎn),，但以現(xiàn)在的行情來(lái)看,，短期內(nèi)是沒(méi)有任何問(wèn)題的。
不過(guò)有一點(diǎn)要確認(rèn)一下,，就是銀行和餐飲店的年租金,、合同是如何簽訂的，又是如何支付的,？如果是一年一簽約或者一年一支付,，那就要考慮這個(gè)商鋪是否會(huì)出現(xiàn)斷租的情況，比如銀行不在續(xù)簽,、餐飲店要遷址等,。在購(gòu)買商鋪之前要對(duì)這個(gè)有些了解，然后綜合評(píng)價(jià)一下周邊的環(huán)境,，畢竟購(gòu)買的是商鋪,，如果周邊消費(fèi)環(huán)境不好，商鋪貶值的幾率很大,，不過(guò)也不用太過(guò)擔(dān)心,，一般有銀行的地方，周邊的消費(fèi)環(huán)境不會(huì)太差,。
另外，還有一點(diǎn)好處就是,，一般商鋪?zhàn)饨o銀行,，房屋折損比較低；租給餐飲開(kāi)店的話,， 房屋折損會(huì)大一些,，不過(guò)不會(huì)有太大影響。銀行確定位置之后,，除非是城區(qū)改造或其他原因,，不然是不會(huì)輕易遷址的，也就是說(shuō)只要跟銀行搞好關(guān)系,，那么這個(gè)收益就是持續(xù)穩(wěn)定的,。
最最重要的是，商鋪如果不是貶值特別厲害,，商鋪的本身價(jià)值是不變的,，只要能保證自己的商鋪持續(xù)有人租賃，那就相當(dāng)于拿這250萬(wàn)去理財(cái)了,，而且?guī)缀鯖](méi)有任何風(fēng)險(xiǎn),，如果商鋪升值,，在升值的同時(shí)還對(duì)抗了貨幣貶值、通貨膨脹,。
到此,，以上就是小編對(duì)于2017年投資商鋪的問(wèn)題就介紹到這了，希望介紹關(guān)于2017年投資商鋪的2點(diǎn)解答對(duì)大家有用,。
