11月14日,，受利好消息刺激,，A股及香港地產(chǎn)板塊再度爆發(fā)，相關(guān)個(gè)股掀起漲停走勢(shì),。
截至收盤,，A股房地產(chǎn)板塊高開后回落,。粵泰控股,、新華聯(lián),、新城控股、金地集團(tuán),、三湘印象等個(gè)股漲停,，豫發(fā)展、黑龍江黑龍江投資有限公司等個(gè)股漲停,。牡丹盤中震蕩,，收盤分別上漲9.58%和4.01%。
港股方面,，地產(chǎn)股全天強(qiáng)勢(shì),，德信中國大漲110.91%，碧桂園盤中漲幅一度超50%,，收盤上漲45.54%尾盤,，綠地香港、龍光集團(tuán),、富力地產(chǎn),、雅居樂集團(tuán)、時(shí)代中國控股等漲幅均超過30%,。
消息方面,，11月13日，中國人民銀行,、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展工作的通知》,，包括房地產(chǎn)信貸投放、“保交”金融支持,、金融消費(fèi)者保護(hù)等,。在權(quán)益方面提出了16條要求。目前,，已有多家金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)收到此《通知》,。
事實(shí)上，在今天大漲之前,，房地產(chǎn)股已經(jīng)表現(xiàn)良好,，其中港股表現(xiàn)最好,。例如，領(lǐng)先的民營地產(chǎn)企業(yè)碧桂園,、雅居樂,、新城發(fā)展等民營地產(chǎn)企業(yè)相比近期底部均實(shí)現(xiàn)了翻倍增長。
申港證券認(rèn)為,，新一輪房地產(chǎn)政策寬松已經(jīng)開始,。這一政策涵蓋范圍更廣，涵蓋了供需兩端融資,、“保交割”,、風(fēng)險(xiǎn)處置等各個(gè)方面。實(shí)施單位由央行,、銀保監(jiān)會(huì)牽頭,。同時(shí)，合理向地方政府和金融機(jī)構(gòu)放權(quán),，確保政策落地,。其靈活性和力度比前幾輪政策放松更為顯著，風(fēng)向也出現(xiàn)了前所未有的轉(zhuǎn)變,，這將對(duì)行業(yè)整體產(chǎn)生積極影響，同時(shí)對(duì)陷入困境的高位提供積極提振,?！獌?yōu)質(zhì)民營企業(yè)。
值得一提的是,，在房地產(chǎn)板塊的強(qiáng)力支撐下,，建材、家電,、銀行等房地產(chǎn)鏈條相關(guān)板塊今日大漲,。
其中，A股個(gè)股千景花園,、中天精品裝飾,、兔女郎、江蘇雷力等個(gè)股觸及漲停,，三棵樹,、東方雨虹.SZ）、老板電器,、火星人,、招商銀行等大幅上漲。港股國聯(lián)通信大漲37.78%,，中國聯(lián)塑大漲16.58%,，紅星美凱龍,、國美零售、華潤水泥控股,、海螺水泥,、中國建材等緊隨其后。
眾所周知,，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展鏈條較長,，涉及上下游行業(yè)眾多，如關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)的鋼鐵,、水泥等建材,、建筑工程、裝飾工程,、家具,、家電、住宅等,。機(jī)構(gòu)與其他行業(yè)密切相關(guān),。所謂“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，非常適合房地產(chǎn)連鎖企業(yè),！
國金證券認(rèn)為,，未來“保交樓”力度將持續(xù)加大，將利好建筑,、建材等房地產(chǎn)鏈條中的后周期行業(yè),。同時(shí)，在“保交房”背景下,，房企竣工量將得到保障,。受關(guān)聯(lián)方影響的民營地產(chǎn)公司價(jià)值有較大的恢復(fù)空間。
此外,，不少機(jī)構(gòu)也指出,，隨著房地產(chǎn)一系列利好政策的不斷落實(shí)，一方面將有助于改善市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的預(yù)期,。另一方面,，建材、鋼材,、建筑企業(yè),、家電、家居等與房地產(chǎn)密切相關(guān),。強(qiáng)勁的上下游產(chǎn)業(yè)也有望同步好轉(zhuǎn),。
作者：洪小豆
新年之際,，住建部“土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)”發(fā)文,，要求22個(gè)重點(diǎn)城市按照年土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管要求，做到“三個(gè)集中”住宅用地分類控制文件,，年發(fā)布不超過3個(gè)住宅用地公告,。22個(gè)重點(diǎn)城市為北京、上海,、廣州,、深圳、南京,、蘇州,、杭州、廈門,、福州,、重慶、成都,、武漢,、鄭州、青島,、濟(jì)南,、合肥、長沙,、沉陽,、寧波、長春,、天津,、無錫,。
此次推出一年三次集中供地政策,。從根本上來說，國家有意調(diào)控房價(jià),。集中供地意味著國家允許這22個(gè)重點(diǎn)城市每年3次對(duì)外出讓土地,。以前，繁華的土地交易中心可能沒有這么熱鬧,。每年3次集中掛牌,、領(lǐng)取土地，使土地信息更加透明,。開發(fā)商珍惜這些囤地的機(jī)會(huì),，自然會(huì)更加重視。供地單位也不會(huì)私下與某家公司談判,，因?yàn)橥恋匦枨缶o張,，有可能獲得好價(jià)格,。土地市場(chǎng)趨緊加速了中小開發(fā)商的退出。
有人說集中供地就像進(jìn)賭場(chǎng),。以前賭場(chǎng)每天都營業(yè),，無論是大玩家還是小企業(yè)都可以來玩幾局。現(xiàn)在賭場(chǎng)一年只開3次,，只有幾張桌子,。大的肯定是搶著上桌，小的卻不一定能上桌,。大玩家不可能一年只等賭場(chǎng)開業(yè)三次,，所以必然會(huì)去三四線城市。大玩家涌入三四線城市,，小玩家三四線城市也不樂觀,。從這個(gè)生動(dòng)的例子我們可以看出，此消息一出,，以萬科為首的萬科,、新城等地產(chǎn)股雙雙漲停！保利,、招商雙雙大漲,，港股華潤、融創(chuàng),、世貿(mào),、綠城、恒大均上漲10點(diǎn)以上,。此消息得到證實(shí)后,，各地紛紛出臺(tái)符合相關(guān)政策的具體實(shí)施措施。寧波,、青島,、濟(jì)南、天津等地相繼發(fā)布消息,，明確實(shí)行每年三次集中供地限額,。從已正式公布的幾個(gè)城市的政策來看，“集中”主要體現(xiàn)在時(shí)間上,，即全年分三批,，僅在指定月份，“集中”公告,、“集中”組織宅基地流轉(zhuǎn),。制成。確實(shí)，這22個(gè)城市的樓市近年來過熱,，而且都是被“量價(jià)齊升”的重點(diǎn)城市,，其中不少被“約談”。這次的目的非常明顯,，就是為了降低當(dāng)?shù)氐耐恋毓?yīng)預(yù)期,，穩(wěn)定房價(jià)。全國22個(gè)重點(diǎn)城市每年3次集中供地,，經(jīng)過7,、8個(gè)月的準(zhǔn)備，大量貨源供應(yīng),。這實(shí)質(zhì)上考驗(yàn)的是項(xiàng)目的現(xiàn)金流和融資能力,。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)留給中小開發(fā)商的機(jī)會(huì)所剩無幾。
土地新政真正讓土地行業(yè)進(jìn)入調(diào)控時(shí)代,，保障土地供應(yīng),、穩(wěn)定樓市預(yù)期。限購,、限貸,、限售限制樓市投機(jī)和房價(jià)上漲，嚴(yán)格落實(shí)房子是用來住的理念,。
年房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈普遍承壓,，其中最重要的問題之一就是預(yù)售資金監(jiān)管變得異常嚴(yán)格,。在更多房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)停、開花的背景下,，不少城市收緊了預(yù)售押金的監(jiān)管政策,。
隨著新年的到來，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售押金的規(guī)定或?qū)⒎潘伞?月10日晚間,，市場(chǎng)消息稱,，《全國商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》已于近日制定，要求各地根據(jù)工程造價(jià)合同和預(yù)售資金確定重點(diǎn)監(jiān)管資金數(shù)額,。其他事項(xiàng),。此舉意味著去年下半年以來收緊的監(jiān)管形勢(shì)有望得到放松,。受此消息刺激,，11日早間，房地產(chǎn)開發(fā),、家裝,、建筑、房產(chǎn)中介等板塊齊聲上漲，多只股票觸及漲停,。
對(duì)于這一“利好消息”,，多位房地產(chǎn)行業(yè)高管和一線投融資從業(yè)者對(duì)第一財(cái)經(jīng)表達(dá)了謹(jǐn)慎看法。一是地方和企業(yè)層面還沒有接到正式通知,，也沒有看到正式文件的發(fā)布,；其次，即使消息屬實(shí),，房地產(chǎn)從業(yè)者普遍認(rèn)為,，給行業(yè)帶來的好處也有限。
“對(duì)于那些信用已經(jīng)崩潰的房企來說,，不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的積極影響,。”一位受訪者表示,。
此外,，有業(yè)內(nèi)人士指出，按照工程總造價(jià)計(jì)算監(jiān)管定額并不是什么新鮮事,。此前很多地方政府都實(shí)施過類似的做法,，因此可能不會(huì)導(dǎo)致過多的資金釋放。
A股8只地產(chǎn)股觸及漲停
2月11日,，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈板塊一掃陰霾,，領(lǐng)漲股市。
截至中午12點(diǎn),，A股裝飾建材板塊整體上漲3.3%,，建筑板塊整體上漲2.8%，房地產(chǎn)開發(fā)板塊上漲1.2%,。港股地產(chǎn)代理板塊上漲4.74%,，建筑施工板塊整體上漲3.4%，家裝零售板塊整體上漲3.3%,，房地產(chǎn)開發(fā)商板塊上漲1.3%,。
具體看上市公司，早盤開盤后不久,，泰禾集團(tuán),、融安地產(chǎn)、南山控股,、天寶基建,、金科股份、北投發(fā)展,、嘉凱城,、中國五一等8只A股個(gè)股漲停板漲停,，新城控股漲6.3%，萬科A漲2.3%,，陽光城漲1.0%,。香港地產(chǎn)股中，時(shí)代中國漲7.8%,，富力地產(chǎn)漲7.3%,，世茂集團(tuán)漲6.6%，中國奧園漲6.4%,。香港上市房地產(chǎn)代理公司易居企業(yè)控股上漲5.4%,。
為何一則關(guān)于商品房預(yù)售資金管理的消息能引起股市如此大的轟動(dòng)？這向房地產(chǎn)發(fā)出什么信號(hào),？
以往,，商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法由地方政府制定，標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則不一致,。有些城市要求預(yù)售款全額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶并監(jiān)管40%-50%,，而其他城市只監(jiān)管5%。但去年下半年以來,，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張,，多地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目暫停。因此,，不少城市迅速對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管下了“緊咒”,，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售資金的使用。
統(tǒng)計(jì)顯示,，去年下半年,，40多個(gè)城市收緊了預(yù)售資金監(jiān)管，如提高監(jiān)管額度比例,、“購房款全部納入監(jiān)管”,、不再區(qū)分重點(diǎn)監(jiān)管和一般監(jiān)管等。此外,，在執(zhí)行層面,，監(jiān)管部門對(duì)企業(yè)預(yù)售資金使用方式、項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量的審核也更加嚴(yán)格,。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示,，多地收緊預(yù)售資金監(jiān)管，防范“交付風(fēng)險(xiǎn)”,，有利于保障購房者權(quán)益,。然而，一些城市的情況過度收緊,，這對(duì)于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)一般的企業(yè)來說是一個(gè)問題,。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，意味著在困難時(shí)期遭遇較大的流動(dòng)性壓力,，這將影響企業(yè)的整體償債能力和投資能力,。
監(jiān)管力度的加大，導(dǎo)致了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：很多房企賬面上有上百億,，但實(shí)際可用資金只有幾億,，甚至有兩三十億的債務(wù)無法償還，而且數(shù)額巨大,。債務(wù)最終會(huì)出現(xiàn),。違約的“雪球”越來越大。
此前,，多家房企反映,，資金鏈壓力較大的主要原因是預(yù)售資金監(jiān)管力度過大?！叭ツ晟习肽?，我們努力降價(jià)出售了一批房子，但最終只有不到30%的資金回到了集團(tuán),，房企很難自救,。”某20強(qiáng)房企內(nèi)部人士曾透露,，第一財(cái)經(jīng)稱,，該公司去年11月出現(xiàn)債務(wù)違約。
據(jù)了解,，在資本監(jiān)管方面,，各地標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有的地方特別嚴(yán)格,?！耙粋€(gè)房地產(chǎn)公司出現(xiàn)危險(xiǎn)后，其他正常經(jīng)營的公司去取款就被卡住了,，如果拿不到資金就更麻煩了,。”某龍頭地產(chǎn)公司投資總監(jiān)告訴第一財(cái)經(jīng)記者,。
據(jù)市場(chǎng)消息,，新出臺(tái)的國家商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理規(guī)定與舊規(guī)定最大的區(qū)別在于，預(yù)售資金規(guī)定在全國范圍內(nèi)明確統(tǒng)一,，并要求城市市,、縣農(nóng)村建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)確定。合同的批準(zhǔn)可以保證項(xiàng)目完成所需的資金數(shù)額,。當(dāng)賬戶內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管限額時(shí),，多余的資金可以由房地產(chǎn)公司提取,，免費(fèi)使用。
虎年春節(jié)前,，有消息稱,，全國范圍內(nèi)正在起草預(yù)售資金解綁政策，以緩解房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性壓力,。雖然當(dāng)時(shí)只是謠言,，但也引起了不少關(guān)注。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)可以依賴的資金中,，房屋銷售集合資金是最確定的一類,，因此對(duì)預(yù)售資金政策的放寬抱有很大的期待。一旦出現(xiàn)什么風(fēng)吹草動(dòng),，房地產(chǎn)行業(yè)的情緒就會(huì)空前高漲,。
“處于危險(xiǎn)之中的房地產(chǎn)公司仍將受到阻礙?！?/p>
值得一提的是,，截至目前，有關(guān)《國家商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》尚未公開正式文件,。市場(chǎng)消息傳出后,，第一財(cái)經(jīng)采訪了多家龍頭房企，但市場(chǎng)一線房企尚未收到官方文件或通知,。
“這個(gè)文件是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭的,，但是下面還沒有看到?！蹦炒笮头康禺a(chǎn)公司區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者,。
一位20強(qiáng)房企內(nèi)部人士告訴記者：“看到消息后，我們向總部所在的房協(xié)進(jìn)行了咨詢,，房協(xié)并沒有看到相關(guān)文件,。”
“我還沒看到官方文件,，傳聞很多,，希望是真的?！币患遗琶?0位的房地產(chǎn)公司的首席財(cái)務(wù)官說道,。
大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，如果消息屬實(shí),，確實(shí)對(duì)整個(gè)行業(yè)有利,。但具體細(xì)節(jié)、何時(shí)實(shí)施,、各地如何實(shí)施,，目前還沒有底線,。因此，一線從業(yè)者的態(tài)度基本是謹(jǐn)慎的,。
某龍頭房企投資部負(fù)責(zé)人表示,，目前，國家確實(shí)希望銀行加大對(duì)房企的貸款力度,，但銀行發(fā)放的貸款已被擱置,。存入監(jiān)管賬戶且不能提取,。如果監(jiān)管賬目不規(guī)范,，就等于上層下發(fā)了政策，最終控制不了,。
某20強(qiáng)房企CFO認(rèn)為,，如果政策屬實(shí)，將是一個(gè)積極信號(hào),。過去,，在預(yù)售資金監(jiān)管上，有些地方做得太過分,，有的甚至將房地產(chǎn)公司資金存放于第三方以謀取私利,。新政策對(duì)過去的混亂局面起到了糾正作用。對(duì)于行業(yè)來說,，應(yīng)該回歸正常范圍,。該監(jiān)管的就監(jiān)管，不該監(jiān)管的退還給房地產(chǎn)企業(yè),。
對(duì)于政策的后續(xù)影響,，CFO認(rèn)為，對(duì)不同房企的影響應(yīng)區(qū)別對(duì)待,。信用良好的房地產(chǎn)企業(yè)獲益匪淺,。這些公司的資本監(jiān)管相對(duì)寬松，這與陷入危險(xiǎn)的房地產(chǎn)公司不同,。脫險(xiǎn)房企監(jiān)管賬戶資金未來仍將“趨緊”,。該政策不是在需要時(shí)提供幫助，也不是提供緊急救濟(jì),。政策不會(huì)影響行業(yè)洗牌,，只是讓優(yōu)質(zhì)房企有空間和實(shí)力收拾爛攤子。
“對(duì)于面臨風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說,，影響不會(huì)很大,，因?yàn)楝F(xiàn)在很多項(xiàng)目都是合作項(xiàng)目，之前合作項(xiàng)目的資金都沒有分配,。即使現(xiàn)在把錢退回來,，考慮到項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),，合作伙伴，他們?nèi)匀徊桓曳峙??！彼f。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，從近期各地預(yù)售政策的變化來看,，基本都是有松有緊。核心對(duì)于信用高的企業(yè)仍然相對(duì)寬松,，但對(duì)于資金鏈緊張的企業(yè)則繼續(xù)收緊,。一方面可以釋放市場(chǎng)整體流動(dòng)性，另一方面也保證了購房者的基本權(quán)益得到保障,。
某20強(qiáng)房企一線融資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,，后續(xù)影響仍需逐市看待，因?yàn)殡m然國家有統(tǒng)一的政策,，但制定和實(shí)施具體細(xì)節(jié)仍取決于地方政府,。“我們預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的余額確實(shí)很大,，真不知道能釋放多少,。”
多方博弈
同時(shí),，業(yè)內(nèi)人士表示,，即使預(yù)售押金監(jiān)管政策放松，執(zhí)行層面也大概率會(huì)出現(xiàn)地方政府,、房企,、項(xiàng)目合作方之間的多方博弈。將來,。
從地方政府的角度來看,，去年以來房地產(chǎn)企業(yè)的雷雨、項(xiàng)目停工確實(shí)帶來了巨大的壓力,，尤其是一些房地產(chǎn)企業(yè)資金“十鍋九頭”,。為了保證樓宇交付，地方政府必須支付預(yù)售費(fèi)用,。金融監(jiān)管逐步加強(qiáng),。
“上面說的很容易，但責(zé)任還是落在地方政府的身上,，地方政府的責(zé)任很大,，所以新政策落實(shí)起來并不容易，政策的實(shí)施不能一刀切?！薄坏肚?，肯定會(huì)區(qū)別對(duì)待?！鄙鲜?0強(qiáng)房企CFO預(yù)計(jì),，出于責(zé)任的考慮，地方政府在實(shí)施政策時(shí)會(huì)嚴(yán)格考慮當(dāng)?shù)鼐唧w情況,。
某龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的投資經(jīng)理也認(rèn)為,，誰也不能保證企業(yè)不會(huì)出問題，尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè),，地方政府的態(tài)度還是很謹(jǐn)慎,。
而事實(shí)上，流傳的“新規(guī)”并不新鮮,。此前,，不少地方政府已經(jīng)采取了類似的做法來實(shí)施,。根據(jù)華西證券對(duì)50個(gè)城市前期預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)研顯示,，按照工程總造價(jià)計(jì)算監(jiān)管額度早已成為主流方法。例如,，大連市要求重點(diǎn)監(jiān)管資金額度按項(xiàng)目預(yù)算存量總額的110%計(jì)算,。寧波要求按工程造價(jià)的130%計(jì)算。這與新政中流傳的“市,、縣城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等確定”的要求沒有太大區(qū)別,，因此不會(huì)導(dǎo)致大量資金釋放。
有業(yè)內(nèi)人士指出,，部分城市根據(jù)新政策不但不會(huì)放松,，反而可能會(huì)更加嚴(yán)格。例如,，北京此前要求預(yù)售押金重點(diǎn)監(jiān)管限額不得低于元/平方米,。如果北京實(shí)際工程造價(jià)超過元/平方米，重點(diǎn)監(jiān)管限額反而會(huì)提高,。
億瀚智庫認(rèn)為,，對(duì)預(yù)售資金的嚴(yán)格監(jiān)管有其合理性，主要是為了保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益,。然而,，此前政策的嚴(yán)厲程度似乎超出了預(yù)期，讓企業(yè)雪上加霜,。因此,，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)適度合理化，在市場(chǎng)與企業(yè)之間尋找平衡。如果消息屬實(shí),，無疑會(huì)減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān),，但即使放松，也大概率會(huì)在保證房屋正常交付的基礎(chǔ)上進(jìn)行適度調(diào)整,。不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模松動(dòng),。適度調(diào)整后的資金可優(yōu)先使用,。這種溫和的調(diào)整,，比如向供應(yīng)商支付欠款,，可能對(duì)公司本身沒有太大幫助,。
此外,，億瀚智庫表示,，對(duì)于杠桿極高,、信用崩潰的民營房企,，預(yù)售資金監(jiān)管大概率不會(huì)放松,。此次松動(dòng)后,，無法保證公司能夠成功交付項(xiàng)目。因此,，放松的主要對(duì)象仍是信用較高,、經(jīng)營狀況良好的企業(yè)。不同城市的基本面也不同,。如果某個(gè)城市爛尾工程普遍存在,，那么大概率不會(huì)有明顯的放松。
“即使國家新的預(yù)售資金監(jiān)管政策出臺(tái),，也不意味著預(yù)售資金監(jiān)管會(huì)放松,。地方政府為了保護(hù)購房者的權(quán)益，也會(huì)做出明確的規(guī)定,?？傮w來看，一些由于前期過度緊縮,，各城市可能會(huì)放松一些措施,，具體實(shí)施我們也會(huì)根據(jù)本市情況執(zhí)行政策?！睆埓髠フf道,。
